Zdolność kredytowa to nie jest dochód podzielony przez ratę. Bank liczy ją przy oprocentowaniu wyższym o 2,5 punktu od oferowanego i dla okresu obciętego do 25 lat, nawet gdy wnioskujesz o kredyt na trzydzieści. Obie reguły pochodzą z Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego i razem obniżają wynik o mniej więcej jedną piątą. Ten kalkulator stosuje je obie.
Co liczy ten kalkulator
Kalkulator wyznacza maksymalną kwotę kredytu hipotecznego dla podanego dochodu, zobowiązań i kosztów utrzymania, według metody nadzorczej, a nie według prostego dzielenia.
Podaje dwie raty, bo są dwie. Rata przyjęta do badania zdolności powstaje przy stopie z buforem i przez 25 lat. Rata faktycznie płacona wynika z oprocentowania z umowy i pełnego okresu kredytu, więc jest wyraźnie niższa.
Wynik jest szacunkiem. Model scoringowy każdego banku jest inny, a różnice między ofertami sięgają w praktyce kilkudziesięciu procent przy tym samym wniosku.
Dwa ograniczenia, wiąże niższe
Zdolność wyznaczają dwa niezależne limity, a decyduje ten, który wypada niżej.
Pierwszy to arytmetyka budżetu: dochód netto minus raty innych kredytów minus koszty utrzymania. To, co zostaje, może pójść na ratę. Drugi to wskaźnik DStI, czyli udział wszystkich rat w dochodzie. Bank ustala go zwykle między 50 a 65 procent i liczy od dochodu, a nie od tego, co zostaje po wydatkach.
Przy dochodzie 10 000 zł i kosztach 3 000 zł wolne środki wynoszą 7 000 zł, ale limit DStI 50 procent zatrzymuje ratę na 5 000 zł. Przy dochodzie 4 000 zł i kosztach 3 800 zł wiąże odwrotnie: limit DStI dopuszcza 2 000 zł, a budżet zostawia 200 zł.
Wzór
Wolne środki = dochód − inne raty − koszty utrzymania Limit DStI = dochód × DStI − inne raty Rata do badania = min(wolne środki; limit DStI) Stopa badania = oprocentowanie + 2,5 p.p. Okres badania = min(okres kredytu; 25 lat) Zdolność = rata × (1 − (1 + i)^−n) / i i = stopa badania / 12, n = okres badania × 12
- DStI: udział wszystkich rat w dochodzie netto, ustalany przez bank
- i: miesięczna stopa użyta do badania, już z buforem
- n: liczba miesięcy, nie więcej niż 300
Bufor i limit 25 lat pochodzą z Rekomendacji S KNF. Bez nich wynik jest zawyżony o około jedną piątą.
Przykład: dochód 10 000 zł, koszty 3 000 zł, kredyt na 30 lat przy 7 procent
- 1.Wolne środki: 10 000 − 0 − 3 000 = 7 000 zł.
- 2.Limit DStI 50 procent: 10 000 × 50% = 5 000 zł. To on wiąże.
- 3.Stopa badania: 7% + 2,5 p.p. = 9,5%. Okres badania: 25 lat, nie 30.
- 4.Zdolność: 5 000 × (1 − 1,00792^−300) / 0,00792 = 572 281 zł.
Bank policzy 572 281 zł. Bez bufora wyszłoby 707 435 zł, czyli o 135 154 zł więcej. Realna rata przy 7 procentach przez 30 lat to 3 807 zł, a nie 5 000 zł.
Jak czytać wynik i co go podnosi
Zdolność to nie cena mieszkania, które kupisz. To górna granica kredytu. Cena nieruchomości to zdolność powiększona o wkład własny, a ten wynosi zwykle co najmniej 20 procent wartości, przy niektórych ofertach 10 procent z ubezpieczeniem niskiego wkładu.
Wydłużanie okresu ponad 25 lat nie podnosi już zdolności ani o złotówkę, bo badanie i tak zatrzymuje się na 25 latach. Obniża wyłącznie ratę faktycznie płaconą, a przy tym wyraźnie podnosi sumę odsetek. To najczęściej nadużywany argument sprzedażowy przy kredytach hipotecznych.
Realny wpływ mają trzy rzeczy. Zamknięcie kart kredytowych i limitów w koncie: bank liczy 5 procent przyznanego limitu jako obciążenie, więc nieużywana karta na 20 000 zł kosztuje około 114 000 zł zdolności. Dołączenie współkredytobiorcy z własnym dochodem. Oraz spłata krótkoterminowych rat, na przykład zakupów na raty, których pozostało kilka.
Nie działa natomiast deklarowanie niższych kosztów utrzymania. Bank stosuje własną tabelę minimum, niezależnie od tego, co wpiszesz we wniosku.
Skąd biorą się te reguły
Rekomendacja S to dokument nadzorczy Komisji Nadzoru Finansowego dotyczący zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Nie jest ustawą, ale banki stosują ją jako obowiązującą, bo od tego zależy ocena nadzorcza.
Bufor stopy procentowej odpowiada na doświadczenie z lat 2021 i 2022, gdy stopa referencyjna wzrosła z 0,1 do 6,75 procent w piętnaście miesięcy, a raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu podwoiły się. Bufor ma zapewnić, że kredytobiorca przetrwa podobny ruch.
Ograniczenie badania do 25 lat odpowiada na inny mechanizm: wydłużanie okresu jako sposób na sztuczne podnoszenie zdolności. Przy trzydziestu pięciu latach rata spada nieznacznie, a suma odsetek rośnie gwałtownie, więc nadzór przeciął tę drogę.
Przy kredytach o okresowo stałej stopie część banków stosuje bufor łagodniej, bo ryzyko wzrostu raty jest odsunięte w czasie. Kalkulator zakłada pełne 2,5 punktu, czyli wariant ostrożniejszy.
Dlaczego banki dają różne kwoty
Ten sam wniosek w pięciu bankach daje pięć różnych zdolności, i to nie o kilka procent. Powód leży w parametrach, których Rekomendacja S nie ustala.
Minimum kosztów utrzymania jest ustalane wewnętrznie i waha się od około 1 200 do ponad 2 000 zł na osobę dorosłą. Limit DStI bywa progresywny: 50 procent przy dochodzie średnim i 65 procent przy wysokim, bo po odjęciu rat zostaje wtedy więcej w kwocie bezwzględnej.
Największe różnice bierze jednak źródło dochodu. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest przyjmowana w pełni. Działalność gospodarcza wymaga stażu, zwykle od 12 miesięcy, a dochód uśrednia się z 12 albo 24 miesięcy i liczy po odjęciu składek, nie od przychodu. Umowa o dzieło bywa przyjmowana częściowo albo pomijana. Dochód z najmu i z zagranicy zwykle podlega dodatkowemu dyskontowi.
Dlatego wynik tego kalkulatora traktuj jako punkt wyjścia do rozmowy, a nie jako liczbę, którą usłyszysz w oddziale.
Najczęstsze błędy
- Liczenie zdolności przy oprocentowaniu z oferty, bez bufora 2,5 punktu. Zawyża wynik o mniej więcej jedną piątą.
- Wydłużanie okresu ponad 25 lat w nadziei na wyższą zdolność. Badanie i tak zatrzymuje się na 25 latach.
- Mylenie zdolności z ceną mieszkania. Cena to zdolność powiększona o wkład własny.
- Pomijanie kart kredytowych i limitów w koncie. Bank liczy 5 procent przyznanego limitu, nawet gdy saldo jest zerowe.
- Wpisywanie własnych, niskich kosztów utrzymania. Bank stosuje swoje minimum niezależnie od deklaracji.
- Zakładanie, że rata do badania zdolności to rata, którą się zapłaci. Ta druga jest zwykle o kilkaset złotych niższa.
Źródła
- Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, Komisja Nadzoru Finansowego
- Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego, Internetowy System Aktów Prawnych
- Podstawowe stopy procentowe NBP, Narodowy Bank Polski
Kalkulator zdolności kredytowej. Sprawdzono 5 września 2026.